WWW.OS.X-PDF.RU
БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Научные публикации
 


«г.Омск Ноябрь, 2012 г. Рынок жилой недвижимости города Омска за ноябрь 2012 года Омская область расположена в ...»

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ

г.Омск

Ноябрь, 2012 г.

Рынок жилой недвижимости

города Омска за ноябрь 2012 года

Омская область расположена в географическом центре Российской Федерации, Сибирском

федеральном округе, граничит на западе и севере с Тюменской областью, на востоке – с Томской и

Новосибирской областями, на юге и юго-западе – с Казахстаном. Область состоит из 32 районов и

занимает площадь 141,1 тыс. кв.км. По данным Всероссийской переписи населения 2010 г. Омская область заняла 25-е место среди субъектов Российской Федерации. Сейчас на территории региона проживает 1 976 345 человек. Численность городского населения Омской области составила 1 412 799 человек (71,5%), сельского – 563 546 человек (28,5%). Численность постоянного населения в городе Омске составляет 1 млн. 154 тыс. человек. В Омске проживает 58,4% всего населения региона и 81,7% его городского населения. По численности населения Омск занимает седьмое место среди тринадцати городов «миллионеров» Российской Федерации.

Город Омск – административный центр области, основан в 1716 г. Площадь города – 567 кв.км. Территория города разделена на 5 административных округов: Центральный, Кировский, Ленинский, Октябрьский, Советский. Омск – крупный транспортный узел, промышленный, научный и культурный центр. Сложившаяся структура экономики города определяет его как центр обрабатывающей промышленности, основу которой составляют предприятия топливноэнергетических отраслей, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, пищевой промышленности. В Омске широко представлены финансовые институты, действуют филиалы крупнейших российских банков, а также брокерские, лизинговые и факторинговые компании. К концу 2010 г. в Омске зарегистрировано более 72 тыс. субъектов малого и среднего бизнеса, численность занятых в которых превышает 165 тыс. человек.

По данным Омскстата минимальный прожиточный минимум в Омской области установлен на уровне 5 258 руб. В то время как средний доход на душу населения составляет 20 167,0, что составляет 383,5 % в соотношении с величиной прожиточного минимума (по состоянию на 4 квартал 2011 г.) Состояние регионального рынка недвижимости Омской области обусловлено сочетанием ряда факторов, а также их изменением во времени в разных направлениях. Это, прежде всего, социально-экономическая ситуация на макро и микро уровне, политика федеральных и региональных властей в сфере жилищного строительства, политика ведущих банков и рыночная стратегия профессиональных участников рынка. Самое непосредственное влияние на уровень цен недвижимости оказывают такие социально-экономические характеристики региона как его административный статус и экономический тип, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень доходов населения, степень деловой активности инвесторов и застройщиков.

Методология анализа рынка жилой недвижимости Рынок жилой недвижимости является сложной саморегулируемой и, одновременно – управляемой социально-экономической системой.

Его инфраструктура складывается из следующих элементов:

объекты недвижимости;

экономические субъекты, оперирующие на рынке;

Аналитический отчет.

Ноябрь 2012 г.

процессы функционирования рынка (производство, эксплуатация, торговый оборот, управление объектами недвижимости);

механизмы, обеспечивающие функционирование рынка (институциональная и правовая среда).

Важным этапом индивидуальной оценки является точная квалификация объекта недвижимости как товара в определенном сегменте рынка.

Таким образом, в интересах оценочной деятельности предмет исследования составляют такие ценообразующие факторы и процессы, как:

ценовая ситуация на рынке, конъюнктура спроса и предложения, активность рынка, объем операций на рынке, структурные показатели рынка (доли объектов в каждой выделяемой категории), ликвидность объектов.

Анализ рынка жилой недвижимости города Омска проведен компанией «ОМЭКС» в соответствии и на основе стандартов, принципов и методологии, изложенных в монографии Главного аналитика Российской гильдии риэлторов Г.М. Стерника «Анализ рынка недвижимости для профессионалов»1. Осуществлен авторский надзор, учтены рекомендации Комиссии по аттестации САРН.

Исследование рынка включает следующие этапы:

создание аналитической базы данных, мониторинг рынка, статистическую обработку информации, исследование динамических, пространственно-параметрических показателей рынка, классификацию объектов недвижимости по качеству в составе модели рынка, прогноз состояния рынка.

Источники, используемые в исследовании, по характеру информации разделяются на следующие группы:

1 Официальные данные государственной службы статистики, Федеральной Службы регистрации, кадастра и картографии, Министерства регионального развития РФ, Министерства строительства Омской области и др. официальных структур;

2 Информация оперативного и аналитического характера, публикуемая в печатных издания и на интернет-сайтах специализированных СМИ;

3 Базы данных о предложении объектов недвижимости, представленные на страницах специализированных журналов и интернет-сайтах профессиональных участников рынка недвижимости.

Эта информация служит непосредственным материалом для анализа открытого предложения на рынке жилой недвижимости города Омска и Омской области.

В результате систематического анализа рынка жилой недвижимости города Омска специалистами компании «ОМЭКС» была разработана следующая классификационная модель:

Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. – М.:ЗАО «Издательство «Экономика», 2009; http://www.rgr.ru.

Аналитический отчет.

Ноябрь 2012 г.

При анализе рынка жилой недвижимости за ноябрь 2012 г. были использованы базы данных двух периодических изданий2. На этой основе сформирована генеральная совокупность из 112 431 нормализованной оферты.

Затем, в результате очистки от недостоверной информации, повторов и дублей, была получена репрезентативная база данных из 22 962 уникальных оферт, дифференцированная на 180 выборок:

первичный и вторичный рынок;

по Административным округам;

количеству комнат;

классам;

этажности;

материалу стен.

Далее были определены статистические характеристики каждой выборки с расчетом статистической погрешности при определении среднеценовых и средневыборочных показателей.

Таким образом, была сформирована статистическая дискретная пространственно-параметрическая модель (ДППМ), на следующем этапе оформленная в виде графиков, диаграмм и аналитических выводов.

Новый адрес. Рекламный еженедельник. Омск. Издатель: ООО «Реклама-Сервис». №№44,45,46,47. 2012г.;

Недвижимость. Рекламное издание. Омск. Издатель: ИП Вераховский А.Н. №№44,45,46,47. 2012г.

Аналитический отчет.

Ноябрь 2012 г.

Данные официальной статистики о состоянии рынка жилой недвижимости Омской области в январе-октябре 2012 года По данным Территориального органа Федеральной службы Государственной статистики по Омской области, организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-октябре 2012 года введены в действие 7 337 квартир общей площадью 533,3 тыс. кв.

метров. Индивидуальными застройщиками за счет и с помощью кредитов введено в действие 1 967 квартир общей площадью 229,7 тыс.кв.метров.

Таблица 1. Ввод в эксплуатацию жилья в октябре 2012 г.

по данным Омскстата

–  –  –

Январьоктябрь Организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-сентябре 2012 года введено в действие 1 702 жилых дома (6 021 квартира) общей площадью 445 663 кв.м.

Средний размер построенной квартиры соответствовал 74 кв.метрам общей площади. Ввод общей площади жилых домов в расчете на 1 000 человек населения составлял 226 кв.метров.

Из общего итога индивидуальными застройщиками за счет собственных и привлеченных средств введено в действие 1587 жилых домов (1 715 квартир) общей площадью 199 897 кв.м. Средний размер построенной квартиры соответствовал 117 кв.метрам общей площади. Ввод общей площади жилых домов в расчете на 1 000 человек населения составлял 101 кв.метр.

–  –  –

Результаты анализа рынка жилой недвижимости г. Омска (ноябрь2012 г.) Динамика цен и структура рынка После очистки от экстремальных значений объем выборки составил 17 412 оферт. В ноябре количество предложений на первичном рынке увеличилось на 187 оферт (после очистки от дублей и повторов этот показатель составил 3 736 шт.). На вторичном рынке ситуация отмечает уменьшение количества квартир вторички на 1 540 шт. (всего количество предложений составило13 676 шт.) Диаграмма 2. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.) Аналитический отчет.

Ноябрь 2012 г.

На диаграмме 2 представлено количество объектов жилой недвижимости, представленных в разрезе первичного и вторичного рынков по округам города Омска. Наибольшее количество новостроек традиционно предлагается к продаже в Кировском АО – 1 542 шт. (41% всего рынка), среди квартир «вторички» наибольшее количество объектов сосредоточено в Центральном АО – 4 068 объектов (почти 30% рынка). Для первичного рынка доли распределились следующим образом: в Советском АО – 922 объекта (25% рынка), в Центральном – 489 квартир (13% всех объектов «первички»), в Октябрьском – 454 шт. (12% рынка), а наименьшее количество объектов на первичном рынке представлено в Ленинском административном округе – 329 квартир (всего 9% рынка). Самым малочисленным Ленинский округ является и на вторичном рынке – 1 845 объектов (13,5% рынка). Октябрьский округ представлен на рынке немногим больше – 14% (1 934 объекта), Советский округ – 2 667 квартир (19,5 % рынка), Кировский АО – 3 162 шт. (23% рынка).

График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г.

Омска (руб./кв.м) Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.

Проанализировав показатели средних удельных стоимостей за последний год, можно отметить, что начиная с ноября 2011 года цена за 1 квадратный метр на первичном рынке ни разу не уменьшалась, а наоборот, только увеличивалась. На вторичном рынке же уверенный рост цен наступил месяцем ранее – с октября 2011 года. В ноябре также положительная тенденция роста цен на жилую недвижимость. В среднем по городу новостройки подорожали на 80 рублей за 1 кв.м, а вторичное жилье на 580 рублей за «квадрат». На Графике 1 можно наблюдать тенденцию развития рынка как на первичном, так и на вторичном рынках.

В ноябре отмечено увеличение количества предлагаемых квартир на первичном рынке – всего к продаже (после очистки от дублей и повторов) представлено 3 736 квартир, что на 187 шт.

больше, чем в октябре 2012 г. Квартир на вторичном рынке наоборот, стало значительно меньше и в целом уникальных объектов представлено 13 676 шт.

Первичный рынок На графике 2 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на первичном рынке жилья в административных округах города:

Аналитический отчет.

Ноябрь 2012 г.

График 2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г.

Омска (руб./кв.м) В четырех из пяти административных округов уже второй месяц наблюдается положительный прирост – это Кировский (+361 рубль за 1 кв. и 35 502 руб./кв.м в целом), Ленинский (прирост составил 557 руб./кв.м и общая средняя стоимость удельного показателя 37 660 руб.), Октябрьский (34 329 руб./кв.м в ноябре, что больше на 452 рубля октябрьских цен) и Советский (+496 руб. за «квадрат» в ноябре и 34 314 рублей в целом за удельный показатель).

Единственным округом, где отмечен спад в средней стоимости 1 кв.м, уже второй месяц подряд становится Центральный административный округ. В ноябре снижение стоимости стало чуть менее активным – 378 рублей за 1 кв.м (в октябре этот показатель составлял 1 161 руб./кв.м), а в целом по итогам ноября средняя стоимость «квадрата» составила 37 283 рубля.

Таблица 3. Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения на первичном рынке (ноябрь 2012 г.

)

–  –  –

На Диаграмме 3 представлена структура рынка квартир-новостроек в зависимости от количества комнат.

Аналитический отчет.

Ноябрь 2012 г.

Диаграмма 3. Структура первичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, ноябрь 2012 г.

На диаграмме 3 представлено распределение квартир на первичном рынке по комнатности.

Как видно из диаграммы, примерно в равных долях представлены на рынке одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, причем если стоимость двух- и трех-комнатных квартир примерно на одном уровне – 35 645 руб./кв.м для «двушек» и 35 211 руб./кв.м для «трешек», то для однокомнатных квартиры это показатель чуть выше – 38 773 руб./кв.м. А наименьшее количество квартир к продаже предлагается среди многокомнатных квартиры (с количеством комнат более трех) – всего 2% и для них же характерен самый низкий ценник за 1 кв.м. – 30 034 руб./кв.м.

Вторичный рынок На графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:

–  –  –

Аналитический отчет.

Ноябрь 2012 г.

Рынок вторички в городе Омске показал в ноябре положительную тенденцию развития рынка во всех округах. Самый активный прирост отмечен в Советском административном округе – плюс 1 110 рублей за «квадрат». Примерно на одном уровне произошел скачок в Кировском, Центрально и Ленинском округах – 495 руб./кв.м, 478 руб./кв.м и 415 руб./кв.м соответственно.

Самый маленький прирост наблюдается в Октябрьском АО – 273 руб./кв.м.

Самым дорогим округом на вторичном рынке традиционно стал Центральный – 48 625 руб./кв.м по итогам статистики ноября. В Кировском АО в ноябре стоимость «квадрата» - 43 206 руб.кв.м, в Ленинском АО – 41 706 руб./кв.м, в Советском АО – 41 329 рублей за 1 кв.м и самый «дешевый» округ – Октябрьский с ценником 40 031 рубль за «квадрат».

Таблица 4. Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения на вторичном рынке (ноябрь 2012 г.

)

–  –  –

Наряду с исследованием динамики рынка, изучение его структуры позволяет наиболее точно квалифицировать объект недвижимости как товар. Аналитиками РГР признан наиболее эффективным метод сегментации рынка, учитывающий взаимосвязь таких качественноколичественных характеристик объектов недвижимости, как цена (руб./кв.м), местоположение, количество комнат и класс жилья. С указанными показателями напрямую связана конъюнктура спроса/предложения, уровень и динамика цен. Результаты анализа рынка вторичного жилья по качественным характеристикам объектов жилой недвижимости представлены на диаграммах 4,5.

Диаграмма 4. Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, ноябрь 2012 г Аналитический отчет.

Ноябрь 2012 г.

На вторичном рынке количество многокомнатных квартир, представленных к продаже несколько выше, чем на первичном – 7%. Количество двух- и трехкомнатных квартир сопоставимо

– 33 и 34% соответственно. Чуть меньше представлено однокомнатных квартир – 26%, но при этом традиционно за квадратный метр на однокомнатные квартиры самая высокая стоимость – 46 217 руб./кв.м. Двух- и трехкомнатные квартиры, как и на первичном рынке, стоят за «квадрат»

примерно одинаково – 43 665 руб./кв.м и 43 688 руб./кв.м соответственно. С многокомнатными квартирам несколько иная ситуация, нежели на первичном рынке. Поскольку в большом количестве случаев многокомнатные квартиры расположены в домах повышенной комфортности – классов «бизнес» и «элита», то на вторичном рынке средний показатель удельной стоимости 1 кв.м сопоставим по стоимости с квартирами меньшей комнатности.

Диаграмма 5. Структура вторичного рынка по классу жилья с указанием удельной средневзвешенной цены, ноябрь 2012 г.

На основе классификатора вторичной недвижимости было произведено разделение всех жилых домов города Омска на классы качества «социал», «эконом», «бизнес» и «элита». При этом к «элите» отнесены всего 12 домов (на заседании рабочей группы в ноябре к ранее представленным домам присоединился еще жилой дом 9/1 на Иртышской набережной), в связи с чем и доля предлагаемых к продаже домов минимальна – 0,4%, а средняя стоимость таковых объектов составляет 77 135 руб./кв.м. К класс «бизнес» определены 113 многоквартирных жилых домов, их доля на рынке составляет 3,6%, а средняя стоимость 1 кв.м – 60 182 рубля. Самыми распространенными являются дома классов «эконом» и «социал» - 35 и 61% доля на рынке соответственно. Ценовые показатели для этих классов существенно ниже – 44 486 руб./кв.м для «эконома» и 41 959 руб./кв.м для «социала».

–  –  –

На диаграмме 6 представлено соотношение объемов рынка в зависимости от класса качества жилья в распределении по административным округам г.Омска. Наибольшая концентрация домов класса «эконом» представлена в Советском АО, активно застраиваемом «хрущевками» и «сталинками», в последствии не подвергавшимся капитальному ремонту, а также в Центральном АО, который является самым большим по площади округом города и обладающим самым большим жилищным фондом г.Омска. Наибольшее количество квартир класса «эконом»

представлено в Кировском АО, что обусловлено тем фактом, что Левобережье активно застраивалось в постперестроечный период и продолжает застраиваться по сей день. Квартиры в новых домах гораздо более просторные и комфортные для проживания, нежели объекты класса «социал». Наибольшая концентрация квартир класса «бизнес» отмечена в Центральном АО, там же расположены и все объекты класса «элита».

–  –  –

Выводы.

На базе Комитета по оценке и аналитике Омского союза риэлторов на постоянной основе действует рабочая группа экспертов недвижимости с целью систематизации и формирования единых информационно-аналитических стандартов, а также проведения коллективных исследований рынка недвижимости. В процессе работы экспертами совершенствуется система классификации объектов, причем как жилого, так и коммерческого назначения. В настоящее время ведется активная работа по классификации объектов-новостроек, с которой в ближайшее время мы познакомим Вас.

–  –  –




Похожие работы:

«ISSN 0536 – 1036. ИВУЗ. «Лесной журнал». 2010. № 4 150 ЮБИЛЕИ УДК 06.091 ГЕОРГИЙ ИВАНОВИЧ РЕДЬКО (к 80-летию со дня рождения) 25 ноября 2010 г. исполняется 80 лет со дня рождения доктора сельскохозяйственных наук, заслуженного деятеля науки РФ, академика РАЕН и ЛАН Украины, лауреата медали и премии Ломоносовского фонда, профессора кафедры лесных культур С.-Петербургской государственной лесотехнической академии Георгия Ивановича Редько. Он родился в с. Благодатное Волновахского района Донецкой...»

«УДК [378.4:53](470–25)(09)+929 О «КНИГЕ СУДЕБ» ВЫПУСКНИКОВ ФИЗФАКА МГУ 1952 ГОДА В. К. Новик Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова Статья комментирует опыт создания электронной книги-архива, составленной по собственноручно написанным воспоминаниям выпускников 1952 года физфака МГУ им. М.В. Ломоносова. Общий обзор книги дает представление о вкладе этого поколения в создание второй мировой Сверхдержавы. Ключевые слова: Научные направления, личные мнения, государственные...»

«Выставка новых поступлений 26-30 января 2015г. Сельскохозяйственные науки 1. 636.7 С 57 Содержание, кормление и болезни экзотических животных. Декоративные собаки : учеб. пособие для вузов / под ред. А. А. Стекольникова и Г. Г. Щербакова.СПб. : Проспект Науки, 2013. 384 с. ISBN 978-5-903090-82-2(в пер.) : 700 р. Кол-во экземпляров: всего 15 2. 636.093 А 18 Авдеева Е. В. Ветеринарно-санитарная экспертиза рыб и других гидробионтов. Лабораторный практикум : учеб. пособие для вузов / Е. В. Авдеева,...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Е.Д. Кошелева, К.Б. Кошелев КОМПЬЮТЕРНОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ГРУНТОВЫХ И ПОВЕРХНОСТНЫХ ВОД В ЗОНЕ БУРЛИНСКОГО МАГИСТРАЛЬНОГО КАНАЛА Монография Барнаул Издательство АГАУ УДК 744.4:514.18 Рецензенты: доктор технических наук, профессор, заведующий кафедрой математики и прикладной информатики в...»

«1 ОТЧЕТНЫЙ ДОКЛАД Главы Терсинского сельского поселения о проделанной работе Совета в 2014 году Добрый день, уважаемый Валерий Владимирович, односельчане и приглашенные! В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации №131 – ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», на основании Устава муниципального образования Терсинское сельское поселение. Мы очередной раз собрались для того, чтобы проанализировать итоги прошедшего 2014, обсудить насущные...»

«Министерство сельского хозяйства Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Государственный университет по землеустройству» Землеустроительный факультет Кафедра Высшей математики и физики ФОНД ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ по дисциплине «Теория вероятностей» (наименование дисциплины) УТВЕРЖДЕНО на заседании кафедры «_»2011г. Протокол № _ Заведующий кафедрой Соловьв И.А. (подпись, дата) Факультет Землеустройства Направление...»

«Инвесторы ожидают ветра перемен Companion http://companion.ua/articles/content?id=292535 13 ноября 2014 Беседу вела Марина Мурга Инвестиционная привлекательность Украины оставляет желать лучшего. Однако у страны есть все шансы стать ключевым объектом инвестирования, преодолев коррупцию и бюрократические сложности. Привлечение инвестиций – нынче задача не из легких. При этом наиболее перспективным направлением, даже с учетом нынешней геополитической позиции и экономической ситуации в Украине,...»

««NAUKARASTUDENT.RU» Электронный научно-практический журнал График выхода: ежемесячно Языки: русский, английский, немецкий, французский ISSN: 2311-8814 ЭЛ № ФС 77 57839 от 25 апреля 2014 года Территория распространения: Российская Федерация, зарубежные страны Издатель: ИП Козлов П.Е. Учредитель: Соколова А.С. Место издания: г. Уфа, Российская Федерация Прием статей по e-mail: rastudent@yandex.ru Место издания: г. Уфа, Российская Федерация Санович М.А. Совершенствование маркетинговой...»







 
2016 www.os.x-pdf.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Научные публикации»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.