WWW.OS.X-PDF.RU
БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Научные публикации
 


«г. Омск Сентябрь, 2011 г. Рынок жилой недвижимости города Омска за сентябрь 2011 года Омская область расположена в ...»

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ

г. Омск

Сентябрь, 2011 г.

Рынок жилой недвижимости

города Омска за сентябрь 2011 года

Омская область расположена в географическом центре Российской Федерации,

Сибирском федеральном округе, граничит на западе и севере с Тюменской областью, на

востоке – с Томской и Новосибирской областями, на юге и юго-западе – с Казахстаном.

Область состоит из 32 районов и занимает площадь 141,1 тыс. кв.км. По данным Всероссийской переписи населения 2010 г. Омская область заняла 25-е место среди субъектов Российской Федерации. Сейчас на территории региона проживает 1 976 345 человек. Численность городского населения Омской области составила 1 412 799 человек (71,5%), сельского – 563 546 человек (28,5%). Численность постоянного населения в городе Омске составляет 1 млн. 154 тыс. человек. В Омске проживает 58,4% всего населения региона и 81,7% его городского населения. По численности населения Омск занимает седьмое место среди тринадцати городов «миллионеров» Российской Федерации.

Город Омск – административный центр области, основан в 1716 г. Площадь города – 567 кв.км. Территория города разделена на 5 административных округов: Центральный, Кировский, Ленинский, Октябрьский, Советский. Омск – крупный транспортный узел, промышленный, научный и культурный центр. Сложившаяся структура экономики города определяет его как центр обрабатывающей промышленности, основу которой составляют предприятия топливно-энергетических отраслей, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, пищевой промышленности. В Омске широко представлены финансовые институты, действуют филиалы крупнейших российских банков, а также брокерские, лизинговые и факторинговые компании. К концу 2010 г. в Омске зарегистрировано более 72 тыс. субъектов малого и среднего бизнеса, численность занятых в которых превышает 165 тыс. человек.

Состояние регионального рынка недвижимости Омской области обусловлено сочетанием ряда факторов, а также их изменением во времени в разных направлениях.

Это, прежде всего, социально-экономическая ситуация на макро и микро уровне, политика федеральных и региональных властей в сфере жилищного строительства, политика ведущих банков и рыночная стратегия профессиональных участников рынка. Самое непосредственное влияние на уровень цен недвижимости оказывают такие социальноэкономические характеристики региона как его административный статус и экономический тип, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень доходов населения, степень деловой активности инвесторов и застройщиков.

Методология анализа рынка жилой недвижимости Рынок жилой недвижимости является сложной саморегулируемой и, одновременно – управляемой социально-экономической системой.

Его инфраструктура складывается из следующих элементов:

объекты недвижимости;

экономические субъекты, оперирующие на рынке;

процессы функционирования рынка (производство, эксплуатация, торговый оборот, управление объектами недвижимости);

механизмы, обеспечивающие функционирование рынка (институциональная и правовая среда).

Анализ рынка жилой недвижимости города Омска проведен компанией «ОМЭКС» в соответствии и на основе стандартов, принципов и методологии, изложенных в монографии Главного аналитика Российской гильдии риэлторов Г.М. Стерника «Анализ рынка недвижимости для профессионалов»1. Осуществлен авторский надзор, учтены рекомендации Комиссии по аттестации САРН.

Исследование рынка включает следующие этапы:

создание аналитической базы данных, мониторинг рынка, статистическую обработку информации, исследование динамических, пространственно-параметрических показателей рынка, классификацию объектов недвижимости по качеству в составе модели рынка, прогноз состояния рынка.

Источники, используемые в исследовании, по характеру информации разделяются на следующие группы:

1. официальные данные государственной службы статистики, Федеральной Службы регистрации, кадастра и картографии, Министерства регионального развития РФ, Министерства строительства Омской области и др. официальных структур;

2. информация оперативного и аналитического характера, публикуемая в печатных издания и на интернет-сайтах специализированных СМИ;

3. базы данных о предложении объектов недвижимости, представленные на страницах специализированных журналов и интернет-сайтах профессиональных участников рынка недвижимости.

Эта информация служит непосредственным материалом для анализа открытого предложения на рынке жилой недвижимости города Омска и Омской области.

Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. – М.:ЗАО «Издательство «Экономика», 2009; http://www.rgr.ru.

–  –  –

При анализе рынка жилой недвижимости за сентябрь 2011 г. были использованы базы данных трех периодических изданий2. На этой основе сформирована генеральная совокупность из 151 332 нормализованных оферт.

Затем, в результате очистки от недостоверной информации, повторов и дублей, была получена репрезентативная база данных из 20 975 уникальных оферт, дифференцированная на 180 выборок:

Рынок недвижимости. Специализированная газета. Омск. Издатель: ООО «РН-медиа». №№35,36,37,38.

2011г.; Новый адрес. Рекламный еженедельник. Омск. Издатель: ООО «Реклама-Сервис». №№35,36,37,38.

2011г.; Недвижимость. Рекламное издание. Омск. Издатель: ИП Вераховский А.Н. №№ 35,36,37,38. 2011г.

–  –  –

За истекшую часть года массовый ввод жилья пришелся на март (118 тыс. кв.м.) и июнь (135 тыс. кв.м.). В июле темпы жилищного строительства в Омской области по сравнению с прошлым годом замедлились почти вдвое, а за месяц упали в 7 раз. За июль в городе не сдано ни одного многоквартирного дома. Новые дома общей площадью чуть более 19 тысяч квадратных метров сдали только индивидуальные застройщики. В сентябре темпы строительства восстановились – сдано 89 749 кв. м., хотя по-прежнему основной объем приходится на долю ИЖС. Всего по планам регионального правительства, в 2011 г.

намечено ввести в эксплуатацию не менее 850 тыс.кв.м. жилья, при этом 400 тыс. – в городе Омске.

Таблица 2. Информация Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за январь-сентябрь 2011 г.

январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь сентябрь Виды регистрационных действий 2011г. 2011г. 2011г. 2011г. 2011г. 2011г. 2011г. 2011г. 2011г. 2010г.

–  –  –

Аналитический отчет.

Сентябрь 2011 г.

Стабильный рост числа регистрационных действий в отношении жилой недвижимости свидетельствует об устойчивой положительной динамике рынка. При этом наиболее существенный показатель – увеличение количества ипотечных сделок. За первое полугодие число регистрационных записей об ипотеке за месяц увеличилось почти в три раза. Еще одна позитивная тенденция летних месяцев – увеличение числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве и количества прав участников долевого строительства и прав застройщика. Однако в сентябре второй раз за год (см. показатели апрель-май) темпы роста по всем показателям замедлились.

Результаты анализа рынка жилой недвижимости г. Омска (сентябрь 2011 г.)

Объем предложения В сентябре объем предложения «первички» составил 3 441, что на 21 оферту больше чем в июле, что, конечно, нельзя признать существенным прибавлением. Отставание, накопленное за летние месяцы, скорее всего, будет преодолено по итогам деятельности строительной отрасли в октябре-ноябре.

Объем вторичного рынка к началу осени несколько сократился в связи со спадом деловой активности продавцов, и составил 17 534 оферты (на 1 164 шт. меньше, чем в августе).

В сравнении с декабрем прошлого года индекс изменения объема рынка первичного сегмента отрицательный:

-0,25, вторичного – положительный: 0,17.

Структура объема предложения в сентябре 2011 г.

по округам города представлена на диаграмме 1:

Диаграмма 1. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.) По участию на рынке новостроек в количественном отношении традиционно лидируют Кировский и Центральный округа, далее в порядке убывания следуют Советский, Октябрьский и, с существенным отрывом – Ленинский. На вторичном рынке наибольшая доля предложений в Центральном округе, далее городские округа можно разделить на две группы Кировский и Советский, Октябрьский и Ленинский где разница в объеме предложений не превышает 12%.

График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г.

Омска (руб./кв.м.) Поведение средних цен предложения за последние пять месяцев нельзя назвать активным. На первичном рынке они растут медленно, хотя и последовательно: в сентябре средневзвешенная удельная цена предложения составила 31 140 руб./кв.м. (+227 руб./кв.м.

за месяц). На графике вторичного рынка отмечаются незначительные «отступления», которые в течение последующих месяцев корректируются в положительную сторону. Так, снижение средневзвешенной цены предложения в августе (–231руб./кв.м.) восстановлено в сентябре на уровне 37 015 руб./кв.м. (+274 руб./кв.м.).

Первичный рынок На графике 2 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на первичном рынке жилья в административных округах города:

График 2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г.

Омска (руб./кв.м.) Как видно, в сентябре наиболее существенным изменениям подверглись цены на новое жилье в Ленинском и Советском округах. Причем, в Ленинском после августовского «провисания» коррекция положительная: +1 513 руб./кв.м., в Советском же

– отрицательная, как компенсация роста в августе:–395 руб./кв.м. Средневзвешенные По числу предложений на рынке доминируют двухкомнатные квартиры, тогда как по ценовым показателям – однокомнатные. Судя по соотношению средней цены и объема предложения, наиболее востребованы покупателями однокомнатные квартиры, наименьшим спросом пользуются квартиры многокомнатные.

Вторичный рынок

–  –  –

Наряду с исследованием динамики рынка, изучение его структуры позволяет наиболее точно квалифицировать объект недвижимости как товар. Аналитиками РГР признан наиболее эффективным метод сегментации рынка, учитывающий взаимосвязь таких качественно-количественных характеристик объектов недвижимости, как цена (руб./кв.м.), местоположение, количество комнат и класс жилья. С указанными показателями напрямую связана конъюнктура спроса/предложения, уровень и динамика цен. Результаты анализа рынка вторичного жилья по качественным характеристикам объектов жилой недвижимости представлены на диаграммах 3, 4.

Диаграмма 3. Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, сентябрь 2011 г В объеме предложения на вторичном рынке, как и на первичном, преобладают двух и трехкомнатные квартиры, но наиболее востребованными являются квартиры однокомнатные. Разница в цене за квадратный метр площади в сравнении с объемом предложений подтверждает типичный для города Омска «дефицит» доступных однокомнатных квартир. Подобная структура рынка сохраняется на протяжении многих месяцев, и подтверждает солидарное мнение экспертов, о том, что в первую очередь с рынка вымывается наиболее доступное жилье, итоговая стоимость которого не превышает одного-полутора миллионов рублей. Однокомнатные квартиры бизнес-класса уступают по спросу 2-х, 3-х комнатным «хрущевкам», именно потому их итоговые цены сопоставимы.

На диаграмме 4 модель вторичного рынка структурирована по показателю класса жилья. Дополняет ее информация, представленная на диаграмме 5, где в сравнительном разрезе показано соотношение объемов предложения по классам квартир в административных округах города.

Диаграмма 5. Соотношение объема предложений на рынке вторичного жилья по классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), сентябрь 2011 г.

Преобладающие позиции в объемах вторичного рынка недвижимости г. Омска занимает жилье социал класса со средней ценой 35 243 руб./кв.м. Оно локализовано по преимуществу в Советском и Центральном округах, а также доминирует в структуре предложения во всех округах города за исключением Кировского. Квартиры эконом класса также составляют значительную долю рынка и расположены главным образом в более «молодом» Кировском и престижном Центральном округах. Средняя цена квадратного метра – 37 687 руб. Значительная часть квартир бизнес класса и дома элитного класса сосредоточены в Центральном округе, их доля составляет не более 5% от объема рынка при средней цене за «квадрат» соответственно: 48 420 и 76 875 руб.

Выводы.

Главная особенность состояния рынка жилой недвижимости в сентябре 2011г. – снижение темпов деловой активности, что во многом объясняется фактором психологическим. Нестабильность финансовых рынков, симптомы кризиса банковской сферы, приближающиеся выборы (многие помнят, что меры по поддержке курса рубля накануне выборов приводят впоследствии к эффекту «отката»), другие явления мировой и российской экономики заставляют участников рынка недвижимости действовать осмотрительно.

Еще одна особенность – продолжающийся рост цен на жилье, несмотря на августовскую «заминку», на фоне незначительных размеров инфляции. По данным Росстата в сентябре 2011 г. зафиксирована нулевая инфляция. За январь-сентябрь 2011 г.

потребительские цены выросли на 4,7%. В годовом исчислении инфляция в РФ в январеАналитический отчет.

Сентябрь 2011 г.

сентябре 2011г. составила 9,1%. При этом рост цен на жилую недвижимость в регионе оказывается в пределах инфляции (см. таблицы 3,4).

Возвратно-поступательное движение цен на рынке недвижимости на фоне сокращения объема предложения и оборота жилых площадей отражает состояние балансирования между спросом и предложением. Причем, более детальный анализ показывает, что наиболее существенные колебания цен происходят в «инертных»

сегментах рынка многоквартирного жилья бизнес класса и элиты. Изменение же цен в «подвижных» сегментах, более точно отражающих рыночную конъюнктуру, (1-2-х комнатные квартиры социал класса) находятся в пределах десятых долей процента.

Таким образом, можно сказать, что к началу осени рынок жилой недвижимости замер в ожидании перемен, а направление, в котором они будут происходить, определится, скорее всего, ближе к концу года. Можно надеяться, что строительные организации города и области выполнят намеченные планы, и поступление нового жилья оздоровит рынок, и экономические факторы возьмут вверх над политическими и психологическими.

–  –  –




Похожие работы:

«ДОПУСК К УЧАСТИЮ В БИРЖЕВЫХ ТОРГАХ 1.1. Заявитель предоставляет Агенту следующие документы: Для Юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, индивидуальных предпринимателей: заявление на подтверждение статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя (Приложение № 1) в 2 экз. (оригинал); копию информационного письма или уведомления о присвоении кодов статистики, в котором должны содержаться следующие виды деятельности Выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных...»

«Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ О сельскохозяйственной кооперации (по состоянию на октябрь 2009 г. в ред. фз № 183-ФЗ от 03.11.2006; № 231ФЗ от 18.12.2006; №118-ФЗ от 26.06.2007; №250-ФЗ от 03.12.2008; №205-ФЗ от 19.07.2009) Принят Государственной Думой 15 ноября 1995 года Одобрен Советом Федерации 28 ноября 1995 года Настоящий Федеральный закон определяет правовые и экономические основы создания и деятельности сельскохозяйственных кооперативов и их союзов, составляющих систему...»

«Р.М. АЛЕКСАХИН ПРОБЛЕМЫ РАДИОЭКОЛОГИИ Москва 2006 г. Российская академия сельскохозяйственных наук Государственное научное учреждение Всероссийский научно-исследовательский институт сельскохозяйственной радиологии и агроэкологии (ГНУ ВНИИСХРАЭ) Р.М. Алексахин ПРОБЛЕМЫ РАДИОЭКОЛОГИИ Москва 2006 ББК УДК 574:577.391 Л Алексахин Р.М. Проблемы радиоэкологии. – М.: Россельсхозакадемия – ГНУ ВНИИСХРАЭ, 2006. с. В монографии академика РАСХН Р.М. Алексахина представлены материалы статей, посвященных...»

«Конвенция относительно разработки европейской фармакопеи Страсбург, 22.VII.1964 года Текст, измененный в соответствии с положениями Протокола (СEД 134) к Конвенции относительно разработки европейской фармакопеи, вступившего в силу 1 ноября 1992 года. The Treaty of Lisbon amending the Treaty on European Union and the Treaty establishing the European Community entered into force on 1 December 2009. As a consequence, as from that date, any reference to the European Economic Community shall be...»

«ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО СОВЕТА ДМ 220.041.03 НА БАЗЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «МИЧУРИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙАГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» МИНИСТЕРСТВА СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ ПО ДИССЕРТАЦИИ НА СОИСКАНИЕ УЧЁНОЙ СТЕПЕНИ КАНДИДАТА ТЕХНИЧЕСКИХ НАУК аттестационное дело №_ решение диссертационного совета от 22 октября 2015 г. № 20 О присуждении Русакову Александру Николаевичу, гражданину Российской Федерации, учёной степени кандидата...»







 
2016 www.os.x-pdf.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Научные публикации»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.